關(guān)于處置盤活“爛尾樓”的措施和法律依據(jù)
經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，百姓對(duì)樓房的需求大幅增高，促進(jìn)了越來越多的開發(fā)商投入到房地產(chǎn)的開發(fā)事業(yè)中。然而由于開發(fā)成本的不斷上漲，雖然有的開發(fā)商獲取了高額利潤，但是也存在一些開發(fā)商在激烈的競(jìng)爭中沒有頂住壓力，由于各種原因?qū)е马?xiàng)目爛尾。

一、“爛尾樓”的定義和特點(diǎn)（一）“爛尾樓”的定義
“爛尾樓”在相關(guān)法律法規(guī)中并未有一個(gè)明確的定義，但是在實(shí)際生活中人們對(duì)“爛尾樓”有一種約定俗成的認(rèn)識(shí)：即已經(jīng)開工的并取得一定建筑結(jié)果的建筑，由于各種原因，例如資金鏈斷裂、違反相關(guān)法規(guī)、政府禁止等被迫停工，在很長時(shí)間內(nèi)沒有恢復(fù)施工的建筑，我們稱之為“爛尾樓”。通俗的講，“爛尾樓”就是未完工的且無人繼續(xù)接管的樓房建筑。以北方某三線城市為例，市區(qū)內(nèi)的“爛尾樓”就多達(dá)幾十幢，有的甚至處于商業(yè)繁華地段，不僅極大地浪費(fèi)了土地資源，侵害了債權(quán)人的權(quán)益，同時(shí)也為社會(huì)帶來一定負(fù)面影響，不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。“爛尾樓”不僅造成了巨額的財(cái)產(chǎn)損失，甚至讓有的投資者走上極端，更是在無形中對(duì)城市規(guī)劃造成嚴(yán)重打擊，極大地增加了社會(huì)負(fù)擔(dān)。（二）“爛尾樓”的成因特點(diǎn)



了解“爛尾樓”的成因特點(diǎn)才能有效地避免“爛尾樓”的產(chǎn)生。從宏觀的角度來看，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)一旦破裂，必然會(huì)產(chǎn)生“爛尾樓”，最常見的原因不外乎以下幾種：1.資金鏈斷裂。開發(fā)商并不具備開發(fā)房地產(chǎn)的實(shí)力，前期資金準(zhǔn)備不足，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中又不能有效引入資金從而造成后期資金鏈斷裂，無法進(jìn)行后續(xù)建設(shè)。2.項(xiàng)目定位失誤。有的開發(fā)商盲目跟風(fēng)，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的定位失誤，在前期預(yù)售過程中遇到瓶頸，沒有銷售渠道，繼續(xù)開發(fā)將導(dǎo)致更大損失，所以開發(fā)商撤資形成了建筑的爛尾。3.司法機(jī)關(guān)查封。有的開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，有時(shí)會(huì)存在一些違法違規(guī)行為，亦或是債務(wù)人牽涉過多經(jīng)濟(jì)糾紛，司法機(jī)關(guān)依法對(duì)在建工程進(jìn)行查封。4.違法建筑。有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身就是違法建筑，政府會(huì)責(zé)令停工，從而形成“爛尾樓”。通過對(duì)“爛尾樓”的成因特點(diǎn)進(jìn)行分析，可知很多“爛尾樓”是由于銀行和供應(yīng)商通過申請(qǐng)?jiān)V訟而采取的對(duì)資金的保護(hù)措施，從而導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的停滯。對(duì)于這部分資金斷裂的，或由新施工單位墊資，且與其約定對(duì)于這部分爛尾樓的建筑質(zhì)量可以得到有效保證的，仍然具有很高的債務(wù)可以隨時(shí)清償，從而打消施工企業(yè)顧慮，并有建成再開發(fā)價(jià)值。如果能通過有效手段盤活“爛尾樓”，扶大廈之將傾，即可充分發(fā)揮“爛尾樓”的自身價(jià)值，帶來極大的社會(huì)利益與經(jīng)濟(jì)利益。二、“爛尾樓”的處置現(xiàn)狀人民法院在處置“爛尾樓”時(shí)，大多采用先評(píng)估、后拍賣的方式來完成“爛尾樓”的變現(xiàn)，用變現(xiàn)資金來清償債務(wù)。但是一般情況下變現(xiàn)資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于樓房建成后的正常成交價(jià)格，這就會(huì)造成債權(quán)人的債權(quán)無法得到全部清償。因此，在處置“爛尾樓”后，仍然會(huì)存在大量債權(quán)人權(quán)益無法得到合理保護(hù)，進(jìn)而遺留成一種社會(huì)問題。這種先評(píng)估、后拍賣的方式也具有一定優(yōu)勢(shì)，例如處置周期短、資本變現(xiàn)快、處置成本平等。在一定程度上來講，可以為部分債權(quán)人帶來短期的有利效益，如果拍賣價(jià)值較高，債權(quán)順位又相對(duì)靠前，那么先評(píng)估、后拍賣的方式就可以在較短時(shí)間內(nèi)清償債權(quán)人權(quán)益，節(jié)約了債權(quán)人的時(shí)間成本。例如在2003年，上海市的大正三角地廣場(chǎng)以4. 71億元人民幣的拍賣價(jià)格售出，在當(dāng)時(shí)社會(huì)背景下拍賣價(jià)格相當(dāng)優(yōu)越，大部分人債權(quán)人權(quán)益得以清償。但是成功的拍賣只是個(gè)例，拍賣也僅僅代表一個(gè)階段的結(jié)束，需要對(duì)“爛尾樓”進(jìn)行大量的后期建設(shè)使其竣工才可達(dá)到最大價(jià)值，消除社會(huì)負(fù)面影響。所以“爛尾樓”在拍賣后也依然面臨很大的不確定性。三、“爛尾樓”的處置措施和法律依據(jù)（一）“爛尾樓”的處置措施



“爛尾樓”的形成原因較為復(fù)雜，但是最關(guān)鍵的原因之一就是開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)之前，沒有進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查及可行性研究，無法有效抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為加快現(xiàn)代化城市建設(shè)的要求，如何有效處置盤活“爛尾樓”成為城市規(guī)劃的重要工作。政府需要完善相關(guān)法規(guī)，為“爛尾樓”的創(chuàng)新解決提供法律依據(jù)。1.加強(qiáng)政府監(jiān)管治理。對(duì)“爛尾樓”的治理應(yīng)以盤活為主，這就要求政府部門一定要加強(qiáng)監(jiān)管治理工作，為“爛尾樓”積極尋找并引入新的施工單位。通過政府的力量引入資金或者由新的施工單位墊資，與施工單位約定對(duì)于產(chǎn)生的債務(wù)可以隨時(shí)清償，從而打消施工企業(yè)顧慮，并以建成工程來沖抵“爛尾樓”后續(xù)的建設(shè)工程款，即“共益?zhèn)鶆?wù)”規(guī)則，讓“爛尾樓”實(shí)現(xiàn)繼續(xù)建設(shè)，從而復(fù)活“爛尾樓”。2.推行市場(chǎng)化治理。對(duì)“爛尾樓”推行市場(chǎng)化管理的主要方式為轉(zhuǎn)讓收購“爛尾樓”。通過轉(zhuǎn)讓債務(wù)人股權(quán)實(shí)現(xiàn)爛尾樓的變現(xiàn)，可以是全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓即公司收購，也可以是部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓。也可以通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，轉(zhuǎn)讓在建工程、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等方式實(shí)現(xiàn)“爛尾樓”的變現(xiàn)。對(duì)于某些特殊的“爛尾樓”，可以專門成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目竣工后，公司注銷即可。需要注意的是，如果“爛尾樓”的業(yè)主是項(xiàng)目公司，一般情況以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為主，如果“爛尾樓”僅作為開發(fā)商擁有的項(xiàng)目，那就只能進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。3.完善相關(guān)法律法規(guī)、加強(qiáng)執(zhí)法力度。在處置“爛尾樓”時(shí)，地方政府必須全力配合司法部門，完善相關(guān)法規(guī)。對(duì)于一個(gè)長時(shí)間爛尾的項(xiàng)目，要實(shí)現(xiàn)后續(xù)的開工建設(shè)，會(huì)涉及多種手續(xù)及法律法規(guī)問題，例如土地延期手續(xù)、確定延期罰金手續(xù)、已更新的消防審核手續(xù)、重新規(guī)劃審核手續(xù)等，同時(shí)也需要新的施工單位了解相關(guān)法律法規(guī)，辦理施工許可證的變更和預(yù)售許可證的變更。政府一定要加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)的完善并加大執(zhí)法力度，保證上述事項(xiàng)的辦理與相關(guān)部門協(xié)調(diào)一致，最大程度保證債權(quán)人的權(quán)益處置方案可以有效落實(shí)，為引入新企業(yè)完成“爛尾樓”的后續(xù)建設(shè)提供強(qiáng)有力的權(quán)益保障。（二）“爛尾樓”處置的法律依據(jù)



在《破產(chǎn)法》第19條中明確規(guī)定了：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，有關(guān)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的保全措施應(yīng)當(dāng)解除，執(zhí)行程序應(yīng)當(dāng)中止”，那么依據(jù)本條規(guī)定，那些原本被法院凍結(jié)、查封的資產(chǎn)將有可能重新運(yùn)作，而且在我國《破產(chǎn)法》第42條與43條中曾明確指出：“為債務(wù)人繼續(xù)營業(yè)而應(yīng)支付的勞動(dòng)報(bào)酬和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)為共益?zhèn)鶆?wù)”、“破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)由債權(quán)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償”，從而可有效保障后續(xù)施工企業(yè)產(chǎn)生的工程款可以及時(shí)得到支付，這就為“爛尾樓”引入新的施工企業(yè)提供了法律保障。四、“爛尾樓”的處置措施——以廣州市某“爛尾樓”為例廣州市某“爛尾樓”通過破產(chǎn)程序重新施工并完成運(yùn)作?；诖顺晒Π咐?，可見在處置“爛尾樓”時(shí)，這種方式具有一定的可行性。廣州市人民法院于2016年5月10日受理了Y房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)清算，司法機(jī)關(guān)工作人員對(duì)債務(wù)人的財(cái)務(wù)狀況作了全面分析。債務(wù)人是一個(gè)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司，其成立目的是為了取得西華街東側(cè)23.45畝的國有土地使用權(quán)，并決定在該塊土地上開發(fā)建設(shè)一座綜合商業(yè)中心。但是由于Y房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際控股人黃某某存在眾多經(jīng)濟(jì)糾紛，并于2017年9月涉嫌非法集資被警方采取強(qiáng)制措施，債務(wù)人也出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金短缺問題，承攬實(shí)際施工任務(wù)的H建設(shè)工程公司無力墊資，導(dǎo)致該商業(yè)中心項(xiàng)目爛尾。法院在受理債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，該項(xiàng)目僅完成項(xiàng)目主體的混凝土施工，且項(xiàng)目用地也已經(jīng)抵押給了貸款公司和商業(yè)銀行，抵押的本金和利息共計(jì)8000萬元，債務(wù)人無力償還貸款本息，土地的抵押權(quán)就無法獲得，所以該商業(yè)中心項(xiàng)目至今無法辦理《商品房預(yù)售許可證》，同時(shí)債務(wù)人仍拖欠H建設(shè)工程公司5000余萬元工程款本金，除了這些優(yōu)先債權(quán)，還存在著大約1.1億元人民幣的普通債權(quán)，合計(jì)債權(quán)約為2. 4億元。針對(duì)這種爛尾情況，如果司法機(jī)關(guān)按照常規(guī)“先評(píng)估、后拍賣”的方式來進(jìn)行處置，那么拍賣價(jià)款都無法清償優(yōu)先債權(quán)，普通債權(quán)甚至得不到絲毫補(bǔ)償。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，在項(xiàng)目停工后的一年內(nèi)，建筑工人多次在政府門口集結(jié)討要應(yīng)得工資，政府秉著絕不拖欠農(nóng)民工工資的理念，墊付數(shù)百萬元用于支付工人工資。所以，要想保證債權(quán)人的權(quán)益最大化，最理想的解決辦法就是引入新的施工企業(yè)完成商業(yè)中心的繼續(xù)施工。通過竣工驗(yàn)收，辦理權(quán)屬登記，然后銷售或拍賣來變現(xiàn)已建成的房產(chǎn)。政府及司法機(jī)關(guān)工作人員設(shè)計(jì)了新施工單位關(guān)于“爛尾樓”的解決方案，并通過召開債權(quán)人會(huì)議，在會(huì)議上集體通過：“由恒發(fā)建設(shè)有限公司先行墊資，完成對(duì)商業(yè)中心的后續(xù)施工，并以部分房產(chǎn)抵消工程款，剩余房產(chǎn)用來銷售變現(xiàn)，清償債權(quán)人債務(wù)”這一方案。至2019年底，商業(yè)中心的主體建設(shè)全部竣工。根據(jù)審計(jì)部門的嚴(yán)格測(cè)算，建成后的商業(yè)中心不僅能夠清償全部優(yōu)先債權(quán)，普通債權(quán)也能得到較高比例的清償，最大程度維護(hù)了債權(quán)人的權(quán)益。盤活“爛尾樓”，是發(fā)揮“爛尾樓”最大利用價(jià)值的最有效手段，讓“爛尾樓”不再爛尾。綜上所述，從廣州市某“爛尾樓”的真實(shí)案例可以看出，如果政府可以有效協(xié)調(diào)相關(guān)部門，并為“爛尾樓”辦理各種手續(xù)提供完善的政策支持，依照《破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定采取有效措施，完全可以實(shí)現(xiàn)對(duì)“爛尾樓”的盤活，將“爛尾樓”建設(shè)竣工。盤活“爛尾樓”不僅可以最大程度維護(hù)債權(quán)人的權(quán)益，減少社會(huì)矛盾，同時(shí)也可充分利用社會(huì)資源，美化城市規(guī)劃，穩(wěn)定社會(huì)秩序，解決民生問題，具有積極的社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)意義。
轉(zhuǎn)載自：律融律師事務(wù)所
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