我的位置: 首頁(yè) > 普法園地 > 法律法規 > 正文
法律法規 News
法律法規
不良資產(chǎn)處置相關(guān)法律法規(二)
時(shí)間 : 2023-01-04 16:38:00
關(guān)于處置盤(pán)活“爛尾樓”的措施和法律依據
經(jīng)濟的高速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段,百姓對樓房的需求大幅增高,促進(jìn)了越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商投入到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)事業(yè)中。然而由于開(kāi)發(fā)成本的不斷上漲,雖然有的開(kāi)發(fā)商獲取了高額利潤,但是也存在一些開(kāi)發(fā)商在激烈的競爭中沒(méi)有頂住壓力,由于各種原因導致項目爛尾。

一、“爛尾樓”的定義和特點(diǎn)(一)“爛尾樓”的定義
“爛尾樓”在相關(guān)法律法規中并未有一個(gè)明確的定義,但是在實(shí)際生活中人們對“爛尾樓”有一種約定俗成的認識:即已經(jīng)開(kāi)工的并取得一定建筑結果的建筑,由于各種原因,例如資金鏈斷裂、違反相關(guān)法規、政府禁止等被迫停工,在很長(cháng)時(shí)間內沒(méi)有恢復施工的建筑,我們稱(chēng)之為“爛尾樓”。通俗的講,“爛尾樓”就是未完工的且無(wú)人繼續接管的樓房建筑。以北方某三線(xiàn)城市為例,市區內的“爛尾樓”就多達幾十幢,有的甚至處于商業(yè)繁華地段,不僅極大地浪費了土地資源,侵害了債權人的權益,同時(shí)也為社會(huì )帶來(lái)一定負面影響,不利于社會(huì )的和諧穩定發(fā)展。“爛尾樓”不僅造成了巨額的財產(chǎn)損失,甚至讓有的投資者走上極端,更是在無(wú)形中對城市規劃造成嚴重打擊,極大地增加了社會(huì )負擔。(二)“爛尾樓”的成因特點(diǎn)



了解“爛尾樓”的成因特點(diǎn)才能有效地避免“爛尾樓”的產(chǎn)生。從宏觀(guān)的角度來(lái)看,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟一旦破裂,必然會(huì )產(chǎn)生“爛尾樓”,最常見(jiàn)的原因不外乎以下幾種:1.資金鏈斷裂。開(kāi)發(fā)商并不具備開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的實(shí)力,前期資金準備不足,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中又不能有效引入資金從而造成后期資金鏈斷裂,無(wú)法進(jìn)行后續建設。2.項目定位失誤。有的開(kāi)發(fā)商盲目跟風(fēng),導致開(kāi)發(fā)項目的定位失誤,在前期預售過(guò)程中遇到瓶頸,沒(méi)有銷(xiāo)售渠道,繼續開(kāi)發(fā)將導致更大損失,所以開(kāi)發(fā)商撤資形成了建筑的爛尾。3.司法機關(guān)查封。有的開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)時(shí),有時(shí)會(huì )存在一些違法違規行為,亦或是債務(wù)人牽涉過(guò)多經(jīng)濟糾紛,司法機關(guān)依法對在建工程進(jìn)行查封。4.違法建筑。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目本身就是違法建筑,政府會(huì )責令停工,從而形成“爛尾樓”。通過(guò)對“爛尾樓”的成因特點(diǎn)進(jìn)行分析,可知很多“爛尾樓”是由于銀行和供應商通過(guò)申請訴訟而采取的對資金的保護措施,從而導致開(kāi)發(fā)項目的停滯。對于這部分資金斷裂的,或由新施工單位墊資,且與其約定對于這部分爛尾樓的建筑質(zhì)量可以得到有效保證的,仍然具有很高的債務(wù)可以隨時(shí)清償,從而打消施工企業(yè)顧慮,并有建成再開(kāi)發(fā)價(jià)值。如果能通過(guò)有效手段盤(pán)活“爛尾樓”,扶大廈之將傾,即可充分發(fā)揮“爛尾樓”的自身價(jià)值,帶來(lái)極大的社會(huì )利益與經(jīng)濟利益。二、“爛尾樓”的處置現狀人民法院在處置“爛尾樓”時(shí),大多采用先評估、后拍賣(mài)的方式來(lái)完成“爛尾樓”的變現,用變現資金來(lái)清償債務(wù)。但是一般情況下變現資金遠遠低于樓房建成后的正常成交價(jià)格,這就會(huì )造成債權人的債權無(wú)法得到全部清償。因此,在處置“爛尾樓”后,仍然會(huì )存在大量債權人權益無(wú)法得到合理保護,進(jìn)而遺留成一種社會(huì )問(wèn)題。這種先評估、后拍賣(mài)的方式也具有一定優(yōu)勢,例如處置周期短、資本變現快、處置成本平等。在一定程度上來(lái)講,可以為部分債權人帶來(lái)短期的有利效益,如果拍賣(mài)價(jià)值較高,債權順位又相對靠前,那么先評估、后拍賣(mài)的方式就可以在較短時(shí)間內清償債權人權益,節約了債權人的時(shí)間成本。例如在2003年,上海市的大正三角地廣場(chǎng)以4. 71億元人民幣的拍賣(mài)價(jià)格售出,在當時(shí)社會(huì )背景下拍賣(mài)價(jià)格相當優(yōu)越,大部分人債權人權益得以清償。但是成功的拍賣(mài)只是個(gè)例,拍賣(mài)也僅僅代表一個(gè)階段的結束,需要對“爛尾樓”進(jìn)行大量的后期建設使其竣工才可達到最大價(jià)值,消除社會(huì )負面影響。所以“爛尾樓”在拍賣(mài)后也依然面臨很大的不確定性。三、“爛尾樓”的處置措施和法律依據(一)“爛尾樓”的處置措施



“爛尾樓”的形成原因較為復雜,但是最關(guān)鍵的原因之一就是開(kāi)發(fā)商在項目開(kāi)發(fā)之前,沒(méi)有進(jìn)行深入的市場(chǎng)調查及可行性研究,無(wú)法有效抵御市場(chǎng)風(fēng)險。為加快現代化城市建設的要求,如何有效處置盤(pán)活“爛尾樓”成為城市規劃的重要工作。政府需要完善相關(guān)法規,為“爛尾樓”的創(chuàng )新解決提供法律依據。1.加強政府監管治理。對“爛尾樓”的治理應以盤(pán)活為主,這就要求政府部門(mén)一定要加強監管治理工作,為“爛尾樓”積極尋找并引入新的施工單位。通過(guò)政府的力量引入資金或者由新的施工單位墊資,與施工單位約定對于產(chǎn)生的債務(wù)可以隨時(shí)清償,從而打消施工企業(yè)顧慮,并以建成工程來(lái)沖抵“爛尾樓”后續的建設工程款,即“共益債務(wù)”規則,讓“爛尾樓”實(shí)現繼續建設,從而復活“爛尾樓”。2.推行市場(chǎng)化治理。對“爛尾樓”推行市場(chǎng)化管理的主要方式為轉讓收購“爛尾樓”。通過(guò)轉讓債務(wù)人股權實(shí)現爛尾樓的變現,可以是全部股權轉讓即公司收購,也可以是部分股權轉讓。也可以通過(guò)資產(chǎn)轉讓的方式,轉讓在建工程、轉讓房地產(chǎn)、轉讓項目等方式實(shí)現“爛尾樓”的變現。對于某些特殊的“爛尾樓”,可以專(zhuān)門(mén)成立項目公司,項目竣工后,公司注銷(xiāo)即可。需要注意的是,如果“爛尾樓”的業(yè)主是項目公司,一般情況以股權轉讓為主,如果“爛尾樓”僅作為開(kāi)發(fā)商擁有的項目,那就只能進(jìn)行資產(chǎn)轉讓。3.完善相關(guān)法律法規、加強執法力度。在處置“爛尾樓”時(shí),地方政府必須全力配合司法部門(mén),完善相關(guān)法規。對于一個(gè)長(cháng)時(shí)間爛尾的項目,要實(shí)現后續的開(kāi)工建設,會(huì )涉及多種手續及法律法規問(wèn)題,例如土地延期手續、確定延期罰金手續、已更新的消防審核手續、重新規劃審核手續等,同時(shí)也需要新的施工單位了解相關(guān)法律法規,辦理施工許可證的變更和預售許可證的變更。政府一定要加強對法律法規的完善并加大執法力度,保證上述事項的辦理與相關(guān)部門(mén)協(xié)調一致,最大程度保證債權人的權益處置方案可以有效落實(shí),為引入新企業(yè)完成“爛尾樓”的后續建設提供強有力的權益保障。(二)“爛尾樓”處置的法律依據



在《破產(chǎn)法》第19條中明確規定了:“人民法院受理破產(chǎn)申請后,有關(guān)債務(wù)人財產(chǎn)的保全措施應當解除,執行程序應當中止”,那么依據本條規定,那些原本被法院凍結、查封的資產(chǎn)將有可能重新運作,而且在我國《破產(chǎn)法》第42條與43條中曾明確指出:“為債務(wù)人繼續營(yíng)業(yè)而應支付的勞動(dòng)報酬和社會(huì )保險費用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)為共益債務(wù)”、“破產(chǎn)費用和共益債務(wù)由債權人財產(chǎn)隨時(shí)清償”,從而可有效保障后續施工企業(yè)產(chǎn)生的工程款可以及時(shí)得到支付,這就為“爛尾樓”引入新的施工企業(yè)提供了法律保障。四、“爛尾樓”的處置措施——以廣州市某“爛尾樓”為例廣州市某“爛尾樓”通過(guò)破產(chǎn)程序重新施工并完成運作?;诖顺晒Π咐?,可見(jiàn)在處置“爛尾樓”時(shí),這種方式具有一定的可行性。廣州市人民法院于2016年5月10日受理了Y房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)清算,司法機關(guān)工作人員對債務(wù)人的財務(wù)狀況作了全面分析。債務(wù)人是一個(gè)專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司,其成立目的是為了取得西華街東側23.45畝的國有土地使用權,并決定在該塊土地上開(kāi)發(fā)建設一座綜合商業(yè)中心。但是由于Y房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際控股人黃某某存在眾多經(jīng)濟糾紛,并于2017年9月涉嫌非法集資被警方采取強制措施,債務(wù)人也出現了嚴重的資金短缺問(wèn)題,承攬實(shí)際施工任務(wù)的H建設工程公司無(wú)力墊資,導致該商業(yè)中心項目爛尾。法院在受理債務(wù)人破產(chǎn)時(shí),該項目?jì)H完成項目主體的混凝土施工,且項目用地也已經(jīng)抵押給了貸款公司和商業(yè)銀行,抵押的本金和利息共計8000萬(wàn)元,債務(wù)人無(wú)力償還貸款本息,土地的抵押權就無(wú)法獲得,所以該商業(yè)中心項目至今無(wú)法辦理《商品房預售許可證》,同時(shí)債務(wù)人仍拖欠H建設工程公司5000余萬(wàn)元工程款本金,除了這些優(yōu)先債權,還存在著(zhù)大約1.1億元人民幣的普通債權,合計債權約為2. 4億元。針對這種爛尾情況,如果司法機關(guān)按照常規“先評估、后拍賣(mài)”的方式來(lái)進(jìn)行處置,那么拍賣(mài)價(jià)款都無(wú)法清償優(yōu)先債權,普通債權甚至得不到絲毫補償。正是因為這個(gè)原因,在項目停工后的一年內,建筑工人多次在政府門(mén)口集結討要應得工資,政府秉著(zhù)絕不拖欠農民工工資的理念,墊付數百萬(wàn)元用于支付工人工資。所以,要想保證債權人的權益最大化,最理想的解決辦法就是引入新的施工企業(yè)完成商業(yè)中心的繼續施工。通過(guò)竣工驗收,辦理權屬登記,然后銷(xiāo)售或拍賣(mài)來(lái)變現已建成的房產(chǎn)。政府及司法機關(guān)工作人員設計了新施工單位關(guān)于“爛尾樓”的解決方案,并通過(guò)召開(kāi)債權人會(huì )議,在會(huì )議上集體通過(guò):“由恒發(fā)建設有限公司先行墊資,完成對商業(yè)中心的后續施工,并以部分房產(chǎn)抵消工程款,剩余房產(chǎn)用來(lái)銷(xiāo)售變現,清償債權人債務(wù)”這一方案。至2019年底,商業(yè)中心的主體建設全部竣工。根據審計部門(mén)的嚴格測算,建成后的商業(yè)中心不僅能夠清償全部?jì)?yōu)先債權,普通債權也能得到較高比例的清償,最大程度維護了債權人的權益。盤(pán)活“爛尾樓”,是發(fā)揮“爛尾樓”最大利用價(jià)值的最有效手段,讓“爛尾樓”不再爛尾。綜上所述,從廣州市某“爛尾樓”的真實(shí)案例可以看出,如果政府可以有效協(xié)調相關(guān)部門(mén),并為“爛尾樓”辦理各種手續提供完善的政策支持,依照《破產(chǎn)法》的相關(guān)規定采取有效措施,完全可以實(shí)現對“爛尾樓”的盤(pán)活,將“爛尾樓”建設竣工。盤(pán)活“爛尾樓”不僅可以最大程度維護債權人的權益,減少社會(huì )矛盾,同時(shí)也可充分利用社會(huì )資源,美化城市規劃,穩定社會(huì )秩序,解決民生問(wèn)題,具有積極的社會(huì )意義和經(jīng)濟意義。
轉載自:律融律師事務(wù)所
【版權聲明】
  文章轉載于網(wǎng)絡(luò ),版權歸原作者所有,僅供內部學(xué)習參考之用,禁止用于商業(yè)用途,如有異議,請聯(lián)系。